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<アジアマネー>東京中心部の優良オフィスビル 次々買収

2014.11.22

<アジアマネー>東京中心部の優良オフィスビル 次々買収 ◇円安背景に日本の不動産に割安感

アジアを中心とする外資系投資会社が東京中心部の優良オフィスビルを次々買収している。円安で海外から日本の不動産が割安に見られる中、投資資金が、下落基調にある中国の不動産から日本に移るなどしている。競り負けた国内勢からは「アジアの投資資金が東京のオフィスビル市場にもバブルを波及させかねない」と警戒する声が上がっている。

「別の論理で動いているとしか思えない」。東京の玄関口・千代田区丸の内のオフィスビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」が、シンガポール政府投資公社(GIC)に高値で買われたとの情報が流れた先月下旬、みずほ銀行系資産運用会社の幹部が落胆の表情を浮かべた。17億ドル(取得時の為替レートで約1800億円)とされる取得額は当初の想定を大幅に上回り、みずほ銀行が3月に本店ビルとして1782億円で取得した「大手町タワー」を超える今年最大のオフィスビル取引になった。

パシフィックは、JR東京駅と直結する超優良投資物件。とはいえ、ある金融機関は「うちが仲介会社に提示したのは約1300億円。GICの取得額の根拠は理解できない」と驚く。大和証券系の投資会社幹部は「投資額から想定される利回りはせいぜい年2~3%。国内投資家の不動産投資では5%以上が普通で、我々は到底はじき出せない額だ」と首をひねった。

取得したGICはシンガポールの外貨を海外で運用する政府直轄の投資会社で、中国・香港の不動産市場にも多額の投資を実施している。なぜ日本の不動産に投資資金を回したのか。関係者は「高値で購入した中国や香港の物件の投資利回りが、1%前後に低下していると聞いている。暴落する恐れもあり、慌てて日本の不動産に資金を移しているのではないか」と推測する。

円安で、日本の不動産を安く買えるようになったことも外資の投資を後押しする。8月末には中国の著名投資家が経営する投資会社、復星国際(フォースングループ)が、米金融大手シティグループが退去する予定の天王洲・シーフォートスクエア シティグループセンター(東京都品川区)を推定価格120億~130億円で取得。3月には、中野セントラルパークイースト棟(中野区)を仏保険大手アクサグループが同約380億円で取得した。このビルを保有していたのはみずほ銀行系の東京建物で、「系列の不動産投資会社に売却されるのではないか」という観測を覆して外資が取得に成功した。

下落基調にあった東京都心5区の賃料相場に、持ち直しの動きがあることも追い風だ。オフィスビルを買収する投資会社は、テナントから得る賃料収入を、投資家への配当や利益の原資にしている。このため、今後の賃料相場をどう見るかが、取得額を判断する最大の決め手になる。

もっとも、複数の日本の関係者は「需要の前提になる大手企業が国内の雇用を大幅に増やすことは考えられない。賃料相場が右肩上がりになる楽観的なシナリオは描きにくい」と口をそろえる。日本がバブル経済最盛期だった1989年には、三菱地所が米ニューヨークのロックフェラーセンタービルの運営会社を1000億円以上で買収し、「ジャパンマネー」への反発も招いた。一転して外資が東京の不動産を買いあさる姿を前に、東京の不動産関係者の間では「外資の高値買いが、景気の実態以上に不動産相場をつり上げないか」との懸念がくすぶっている。

大塚卓也

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